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Die Neuregelung der Grundsteuer

Bei der Grundsteuer ist etwas ins Rollen gekommen. Alle (!) Immobilieneigentümer müssen in den kommenden Monaten eine neue Meldung an das Finanzamt abgeben. Was hat es damit auf sich? Was sind die Hintergründe? Wir haben Rechtsanwalt Sven R. Johns, MOSLER+PARTNERRECHTSANWÄLTE, München/Berlin, gebeten, einen Überblick für Sie zusammenzustellen.

Viele Fragen: Auch von Ihren Kunden?

Das höchste deutsche Gericht hat den Gesetzgeber aufgefordert, die Grundsteuer neu zu regeln. Jetzt, im Jahr 2022, ist es soweit. Nach endlos anmutenden Diskussionen um unterschiedliche Modelle steht nun die Erfassung der Eckdaten der Grundstücke für die Neuberechnung der Grundsteuer an.

Zahlen Eigentümer in Zukunft mehr Grundsteuer?

Immerhin ca. 15 Mrd. Euro betrug das Grundsteueraufkommen in Deutschland zuletzt. Dieses fließt an die Städte und Gemeinden. Die große Frage, die sich viele Immobilieneigentümer stellen, ist, ob sie mit der neuen Berechnung mehr, weniger oder in etwa gleich viel Grundsteuer bezahlen werden. Da noch nicht alle Eckdaten feststehen, ist auch eine konkrete Berechnung der neuen Grundsteuer noch nicht möglich. Wie hoch die neue Grundsteuer ausfällt, wird voraussichtlich erst im 4. Quartal 2024 feststehen.

Ab 01.01.2025 greift die Neuberechnung

In den kommenden Wochen starten die Arbeiten für die Neuberechnung der Grundsteuer. Das bislang geltende Berechnungsmodell wird übergangsweise noch bis Ende 2024 angewendet. Ab 2025 bezahlen Grundstückseigentümer erstmals Grundsteuer nach dem neuen Berechnungsmodell.

Bestandsaufnahme = Steuererklärung = Eckdaten mitteilen

Für diese Neuberechnung ist zunächst eine Bestandsaufnahme erforderlich. Deshalb müssen alle Grundstückseigentümer eine Grundsteuererklärung abgeben. Aktuell erfolgt die Berechnung der Grundsteuer auf Basis der Einheitswerte, die den Wert der Immobilien aus dem 1964 (West) oder 1935 (Ost) widerspiegeln und nun aktualisiert werden sollen.

Merken Sie sich den Begriff: Grundsteuerwert

Der Begriff des Einheitswerts wird in Zukunft nicht mehr verwendet werden. Stattdessen handelt es sich dann um den Grundsteuerwert, der in das Fachvokabular neu aufgenommen wird.

Berechnungsgrundsätze nicht einheitlich

Mit dem Gesetzespaket für die Grundsteuer hat der Bund ein Modell für die Berechnung der Grundsteuer vorgegeben, das aber von den Bundesländern nicht zwingend angewendet werden muss, weshalb fünf (BW, Bay, HES, HH, Nds.) von 16 Bundesländern ein anderes Modell gewählt haben. Zudem werden das Saarland und Sachsen sich zwar an dem Bundesmodell orientieren, aber andere Sätze bei der konkreten Berechnung der Steuerlast verwenden.

Faustregel für die Bewertung nach dem Bundesmodell (11 Bundesländer)

An der Berechnung der Grundsteuer ändert sich nicht so viel, wie es das dicke Gesetzespaket und die vielen Anforderungen bei der neuen Grundsteuererklärung erwarten lassen. Die Faustregel wird weiterhin lauten:

Grundsteuerwert X Steuermesszahl X Hebesatz

Neuer einheitlicher Bewertungsstichtag

Mit den Neuregelungen erfolgt die Bewertung der Grundstücke in Deutschland auf den Bewertungsstichtag 01.01.2022. Zur Feststellung dieses neuen Grundsteuerwerts müssen Eigentümer eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts elektronisch abgeben.

Abgabe der Steuererklärung

Immobilieneigentümer müssen die Steuererklärung bis zum 31. Oktober 2022 abgeben. Allerdings können die Grundstückseigentümer nicht sofort loslegen. Denn: Das System für die elektronische Abgabe der Steuererklärung ist noch nicht freigeschaltet. Derzeit (Stand Ende April 2022) plant das Bundesfinanzministerium die Freischaltung für Anfang Juli 2022.

Der Run auf die Steuererklärungen

Nur Immobilienexperten wissen, was dann für ein Run auf dieses Systeme losgehen wird. Für etwa 36 Mio. Grundstücke in Deutschland ist die Neubewertung erforderlich. Dafür dienen die Angaben für jedes einzelne Grundstück, die die Finanzämter mit den Steuererklärung bis Ende Oktober 2022 einsammeln. Aus diesen Angaben der Eigentümer ermitteln die Finanzämter den Grundsteuerwert. Nach aktuellem Stand ist geplant, dass Finanzämter die Bescheide über den Grundsteuerwert bis etwa Ende 2023 an die Eigentümer verschicken.

Aufmerksamkeit auf die Festsetzung des Grundsteuerwerts legen

Die Berechnung dieses Grundsteuerwerts einer Immobilie ist entscheidend. Eigentümer und ihre Berater (sei es Steuerberater, oder Immobilienexperten) müssen bei dieser Festsetzung besonders genau aufpassen und nachrechnen. Bei Zweifeln an der Richtigkeit dieser Berechnung wäre ein Einspruch gegen diese Feststellung des Grundsteuerwerts zu prüfen. Ist der Grundsteuerwert einmal rechtskräftig festgesetzt, erfolgt auf dieser Grundlage die Berechnung der Grundsteuer. Befassen sich aber Eigentümer erst mit dem eigentlichen Grundsteuerbescheid und wollen Einspruch dagegen einlegen, kann mit diesem späteren Einspruch die Festsetzung des eigentlichen Grundsteuerwerts nicht mehr angefochten werden.

Was muss in der Steuererklärung angegeben werden?

Die genauen Angaben, die Immobilieneigentümer im Rahmen der Steuererklärung beim Finanzamt einreichen müssen, stehen noch nicht fest (Stand: Ende April 2022).

Berechnung des Grundsteuerwerts

Vereinfacht ausgedrückt wendet das Finanzamt je nach Art des Grundstücks entweder ein Ertragswertverfahren (Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Mietwohngrundstücke) oder ein Sachwertverfahren (Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte und sonstige Grundstücke). Allerdings sind die Verfahren typisiert, so dass z.B. beim Ertragswertverfahren nicht die tatsächlich vereinbarten Mieten, sondern auf Grundlage statistischer Durchschnittswerte, aus denen ein Rohertrag des jeweiligen Grundstücks/Immobilie errechnet wird.

Welche Angaben müssen in der Steuererklärung gemacht werden?

Damit für diese typisierte Berechnung jedes Grundstück in die richtige Kategorie eingeordnet werden kann, sind diverse Angaben im Rahmen der Steuererklärung von jedem Immobilieneigentümer anzugeben. Von Seiten der Finanzverwaltung und des Bundesfinanzministeriums wird die Angabe als sehr einfach dargestellt. Tatsächlich sind eine Vielzahl von Angaben erforderlich, die viele Eigentümer nicht werden selbst ermitteln können.

Nach bisher bekanntem Stand sind anzugeben:

  • Grundstücksgröße
  • Bodenrichtwert je m2
  • Baujahr
  • Jahr einer Kernsanierung
  • gesamte Wohnfläche
  • gesamte Nutzfläche
  • Nutzfläche der Räume, die keine Wohnräume sind
  • Anzahl der Wohnungen (inkl. Größenangaben zu einzelnen Wohnungen)
  • Anzahl der Garagenstellplätze
  • für Grundstücke, die dem Sachwertverfahren unterliegen, die Bruttogrundfläche

An wen werden sich Eigentümer wenden?

Viele Eigentümer werden sich an ihren Steuerberater wenden, um die Erklärung abzugeben. Vielfach werden aber von Immobilienmaklern und Hausverwaltungen sowie von Sachverständigen Daten abgefragt werden. Es lohnt sich, dass sich die beratenden Firmen der Immobilienwirtschaft auf den Run, der über den Sommer entstehen wird, vorbereiten.

Wir werden Sie in unserem Newsletter weiter informieren, wenn die zusätzlichen Informationen vorliegen. Zusätzlich planen wir für den Monat Juli eine Informationsveranstaltung, in der wir die weiteren Informationen für Sie aufbereiten werden.

Einschlägige Vorschriften zur Vertiefung

  • 252 Bewertungsgesetz
  • 254 Bewertungsgesetz
  • Anlage 39 zu § 254 Bewertungsgesetz (mit den pauschalierten Netto-Kaltmieten je Bundesland und Gebäudetyp)
  • Mietniveaustufen nach Anlage 39 zu § 254 Bewertungsgesetz
  • Rechtsverordnung zur Durchführung des § 254 des Bewertungsgesetzes (Mietniveau-Einstufungsverordnung – MietNEinV) vom 18. August 2021
  • Grundsteuergesetz – GrStG
  • Elektronische Übermittlung der Grundsteuererklärung gem. § 228 Abs. 6 BewG
  • Anwendungserlass zum Bewertungsgesetz – AEB – als Entwurf des Bundesfinanzministeriums

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