Baufinanzierung

Mit Baufinanzierung zum Eigenheim oder Gewerbe

Wer den Traum vom Eigenheim realisieren will, dem stellt sich früher oder später die Frage nach der Finanzierung. In Deutschland gibt es dafür einen eigenen Fachbegriff: die Baufinanzierung. Auch Immobilienmakler:innen und alle, die Gebäude, Grundstücke und Wohnungen vermitteln, sollten sich mit dem Thema auseinandersetzen. Denn Immobilie und neue:r Besitzer:in können noch so gut zusammenpassen. Wenn sich der oder die Eigentümer:in in spe die Immobilie (z. B. Haus, Eigentumswohnung oder Bürogebäude) nicht leisten kann, werden beide nicht zusammenfinden. Bei FIO erfahren Sie mehr zum Thema.

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Baukredite sind in Deutschland beliebt

Die Statistik der vergangenen Jahrzehnte zeigt, dass sich Wohnungsbaukredite als Teil der Baufinanzierung in Deutschland anhaltend hoher Beliebtheit erfreuen. Auch darum ist es für Immobilienmakler:innen wichtig, sich einen Überblick über das Thema zu verschaffen. So wurden Anfang des Jahrtausends Wohnungsbaukredite in einem Volumen von rund 15 Milliarden Euro im Monat an Privathaushalte vergeben. Anfang der 2020er Jahre lang das Volumen bei rund 25 Milliarden Euro pro Monat. Die Coronapandemie ließ das Volumen dann auf bis zu 28 Milliarden Euro im Monat steigen. Allein diese Zahlen belegen die enorme Bedeutung der Baufinanzierung mithilfe von Wohnungsbaukrediten.

 

Was ist Baufinanzierung?

Unter dem Begriff Baufinanzierung wird alles Geld zusammengefasst, das erforderlich ist, um ein Haus, ein Bürogebäude oder einen Industriekomplex zu bauen oder zu erwerben. Auch Umbaumaßnahmen und Arbeiten im Zuge von Sanierungen und Renovierungen kann der Begriff mit umfassen. Dabei gibt es verschiedene Möglichkeiten, die Immobilie zu finanzieren. Ein Weg besteht darin, dass die künftigen Eigentümer:innen die Errichtung des Gebäudes komplett aus der eigenen Tasche zahlen (Eigenkapital). Allerdings haben die wenigstens Menschen in Deutschland genug Erspartes, um eine Immobilie vollständig selbst zu finanzieren. Auch Unternehmen riskieren mit dieser Strategie häufig, ihre Liquidität zu verlieren.

Eine Möglichkeit, die Kosten zu verringern, besteht darin, dass die künftigen Eigentümer:innen selbst mit Hand anlegen (Stichwort: Eigenleistung). Dafür ist jedoch einiges handwerkliches Geschick notwendig. Diese Option kommt meist nur im privaten Sektor zum Tragen.

Deshalb gibt es eine dritte Option: Es wird Fremdkapital aufgenommen, um das Haus oder das Gewerbe zu finanzieren. Fremdkapital bezeichnet all dasjenige Geld, das die künftigen Eigentümer:innen nicht selbst besitzen, sondern das ihnen von Dritten – zum Beispiel einem Verwandten oder einer Bank – zur Verfügung gestellt wird. Das geschieht häufig in Form eines Darlehens. Laien bezeichnen den Vorgang oft auch als Baukredit. Doch bei Finanzexpert:innen sind Darlehen und Kredite klar gegeneinander abgegrenzt.

Am Ende besteht die Baufinanzierung in der Regel aus einer Mischfinanzierung, d. h. es wird sowohl Eigenkapital als auch Fremdkapital beigesteuert.

 

Der Bausparvertrag als Unterstützung bei der Baufinanzierung für Privatpersonen

Privatpersonen verwirklichen Ihren Traum vom Eigenheim häufig über einen Bausparvertrag, über den ein günstiges Darlehen gewährt wird. Dieser kann über eine Sparkasse, eine Genossenschaftsbank oder auch andere Institute abgeschlossen werden, wobei der eigentliche Vertrag mit einer Bausparkasse zustande kommt. Bauspartarife werden gewöhnlich über Laufzeiten bis zu 20 Jahren abgeschlossen. Innerhalb dieses Zeitraums findet auch die Rückzahlung statt.

In den Bauspartarifen ist die Bausparsumme festgelegt. Diese kann zum Beispiel 100.000 Euro betragen. Sie setzt sich zusammen aus dem Bausparguthaben und dem Bauspardarlehen, wobei das Bausparguthaben den Anteil bezeichnet, den die Bausparer:innen in der Ansparphase selbst beisteuern. In der Regel beträgt dieser Eigenanteil 40 bis 50 Prozent. Bei einer Bausparsumme von 100.000 Euro ergibt sich demnach ein Bausparguthaben von 40.000 bis 50.000 Euro. Ein Bausparvertrag kann damit ein wichtiger Bestandteil der Baufinanzierung sein.

Grundsätzlich werden diese drei Phasen beim Bausparen unterschieden:

  • Die Ansparphase: In dieser Phase zahlen Bausparer:innen in regelmäßigen Abständen in den Bausparvertrag ein. Raten und Rhythmus werden dabei im Vertrag festgelegt. Zum Beispiel kann ausgehandelt werden, dass monatlich eine Rate von 50 Euro eingezahlt wird.
  • Die Zuteilungsphase: In dieser Phase wird das Geld aus dem Bausparvertrag ausgezahlt. Dafür müssen verschiedene Kriterien erfüllt sein: Das Mindestsparguthaben, die Mindestlaufzeit und Mindestbewertungszahl müssen erreicht sein. Die Bewertungszahl gibt dabei an, in welcher Reihenfolge Bausparer:innen ihre Bausparsumme zugeteilt bekommen.
  • Die Darlehensphase: In dieser Phase zahlen Bausparer:innen die Bausparsumme mit Zinsen zurück.

Baudarlehen haben meist eine feste Laufzeit mit gesicherten Zinsen. Oftmals sind dann aber noch nicht alle Schulden getilgt, sodass eine Anschlussfinanzierung erforderlich ist. Auch dieser Prozess der Kreditablösung durch ein weiteres Darlehen und notfalls auch eine Umschuldung gehört im weitesten Sinne mit zur Baufinanzierung.

 

Die Baufinanzierung betrifft aber nicht nur Privatpersonen. Auch für Unternehmen spielt sie eine wichtige Rolle. Bei der Gründung eines Start-Ups werden Räumlichkeiten benötigt. Ein Zahnarzt braucht Platz für seine Praxis. Zwar läuft die Baufinanzierung für Firmen grundsätzlich ähnlich wie für Privatpersonen. Der Prozess ist jedoch komplexer. Es gilt zahlreiche Fragen zu klären: Handelt es sich bei dem gewünschten Objekt um einen Neubau? Wird es teilweise auch privat genutzt – etwa, um darin zu wohnen. Was ist mit der Werthaltigkeit der Immobilie?

Je nachdem, wie die Antworten auf diese Fragen ausfallen, werden sich auch die Konditionen für das Darlehen ändern. Dabei gibt es verschiedene Arten, eine Gewerbeimmobilie zu finanzieren. Möglich sind beispielsweise Annuitätendarlehen oder Ratendarlehen.

 

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