Bei der Vermittlung von Immobilien spielt die Finanzierung eine zentrale Rolle. Ob Eigenheim oder Bürokomplex – vor der Unterzeichnung eines Vertrages steht die Frage, woher das nötige Kapital stammt. Hierfür kann beispielsweise eine Hypothek aufgenommen werden. Zwar hat in Deutschland die Grundschuld die Hypothek bei der Baufinanzierung weitestgehend verdrängt, dennoch ist letztere in der Immobilienbranche immer noch eine Option. Bei FIO erfahren Sie alles Wichtige zum Thema.
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Definition: Was ist eine Hypothek?
Bei der Hypothek handelt es sich um ein Grundpfandrecht. So kann ein Grundstück mit einer Hypothek belastet werden. Diese dient dann als Sicherheit für einen Kredit oder ein Darlehen. Eingetragen wird die Hypothek ins Grundbuch. Der Zweck einer Hypothek ist die Kapitalbeschaffung. Die rechtlichen Rahmenbedingungen hält das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) fest.
Ein Beispiel: Eine Privatperson (Kreditnehmer bzw. Schuldner) möchte einen Kredit bei einer Bank (Kreditgeber bzw. Gläubiger) aufnehmen. Die Bank verlangt jedoch eine Sicherheit für den Kredit. Also wird eine Hypothek auf eine Immobilie des Kreditnehmers hinterlegt. Es erfolgt ein Eintrag der Bank als Gläubiger in das Grundbuch.
Grundsätzlich gibt es verschiedene Arten von Hypotheken. Üblich ist die Verkehrshypothek. Andere Formen sind Sicherungshypotheken (das Gegenteil der Verkehrshypothek) oder Gesamthypotheken.
Was passiert, wenn eine Hypothek nicht bedient werden kann?
Bei fristgemäßer Abbezahlung des Darlehens wird die Hypothek wieder aus dem Grundbuch gelöscht.
Kann aber der Schuldner den Kredit nicht bedienen, steht es der Bank als Gläubiger zu, die Immobilie zwangszuversteigern. Neben der Zwangsversteigerung ist auch eine Zwangsverwaltung denkbar. Diese Maßnahmen dienen dazu, die Schuld des Kreditnehmers zu begleichen, und das Hypothekendarlehen sowie die angefallen Zinsen zu tilgen.
Was ist ein Hypothekendarlehen?
Das Hypothekendarlehen wird häufig auch als Baudarlehen bezeichnet. Als Sicherheit für das Darlehen dient eine Hypothek auf eine Immobilie. Hypothekendarlehen sind an einen bestimmten Zweck gebunden. Die Darlehenshöhe bemisst sich am Beleihungswert der Immobilie. Die Wertermittlung einer Immobilie, umgangssprachlich häufig auch als „Immobilienbewertung“ bezeichnet, ist nach unterschiedlichen Modi möglich. Es stehen hier das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder das Vergleichswertverfahren zur Auswahl. Letzteres kommt häufig bei unbebauten Grundstücken zum Einsatz.
Wie funktioniert eine Hypothek?
Die Hypothek weist in den meisten Fällen große Ähnlichkeit zu einem Annuitätendarlehen auf. Zunächst verhandeln die beiden Parteien die Konditionen der Tilgung und der Zinsbindung. Solange die Zinsbindung gilt, darf die Höhe der Zinsen, die an den Gläubiger gezahlt werden müssen, nicht verändert werden. Sobald sich beide Parteien auf die Konditionen geeinigt haben, muss der Kreditnehmer die vereinbarte Summe in monatlichen Raten auf das Konto der Gläubiger überweisen. Auf diese Weise baut der Kreditnehmer die Schuld nach und nach ab. Sollte eine komplette Tilgung des Darlehens innerhalb der Zinsbindung nicht möglich sein, verhandeln die Parteien über eine Anschlussfinanzierung.
Was ist der Unterschied zwischen einer Hypothek und einer Grundschuld?
Die Hypothek ist nicht die einzige Form des Grundpfandrechts. In Deutschland finden Hypotheken eher selten Verwendung. Stattdessen kommt häufig die Grundschuld zum Einsatz, denn sie ist flexibler als die Hypothek. Anders als diese ist die Grundschuld nämlich nicht an eine bestimmte Forderung gebunden. So dient die Hypothek als Sicherheit für einen konkreten Kredit. Die Grundschuld kann hingegen als Sicherheit für verschiedene Kredite verwendet werden. Im Alltagsdeutsch erfolgt jedoch häufig eine synonyme Verwendung der Begriffe Hypothek und Grundschuld.
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