Es gibt viele Gründe für Immobilienmakler und Immobilienservices, sich mit dem Thema Nießbrauch auseinanderzusetzen. So kann ein Nießbrauchrecht die Vermittlung einer Immobilie erschweren. Schließlich muss der oder die neue Eigentümer sich damit abfinden, dass ein Nießbraucher auf dem Grundstück bzw. in dem Gebäude lebt, was sich wiederum in der Immobilienbewertung niederschlägt. Mit dem Nießbrauch lassen sich jedoch auch Steuern sparen. Alles wichtige rund um das Thema Nießbrauch erfahren Sie bei FIO.
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Nießbrauch – was ist das? Eine Definition
Nießbrauch bezeichnet das Recht einer Person, etwas, das ihr nicht gehört, zu nutzen. Dieses Nießbrauchrecht ist unveräußerlich und kann nicht vererbt werden. Die gesetzlichen Regelungen dazu finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), unter anderem im § 1030 und im § 1089.
In der Immobilienwirtschaft spielt der Nießbrauch eine bedeutende Rolle, da er das Wohnrecht berührt. Der Nießbrauch lässt sich einsetzen, um beispielsweise Schenkungssteuer zu vermeiden, denn eine Immobilie, auf die ein Nießbrauch eingetragen ist, schneidet bei der Immobilienbewertung schlechter ab, sodass Steuerfreibeträge womöglich nicht überschritten werden. Sollte eine Immobilie mit Nießbrauchrecht zum Verkauf stehen, kann sich die Käufersuche allerdings schwierig gestalten. Denn es gilt einen Käufer zu finden, der kein Problem damit hat, dass eine andere Person seine Immobilie nutzt – und das meist ohne Gegenleistung.
In der Praxis tritt jedoch häufig der Fall auf, dass die Eigentümer eines Hauses dieses ihrem Kind schenken, um so die spätere Erbschaftsteuer bzw. die fällige Schenkungssteuer zu vermeiden. Bei der Schenkungssteuer sollten Laien sich vor Augen führen, dass diese vom Gesetzgeber als vorgezogene Erbschaftssteuer konzipiert wurde. Die Eltern übertragen die Immobilie ihrem Kind und räumen sich zugleich selbst ein Nießbrauchrecht ein. Dieses erlaubt ihnen, bis an ihr Lebensende im Haus zu leben und es zu nutzen. Ähnliche Grundüberlegungen finden sich oft auch beim Geschäftsmodell des Immobilien-Teilverkaufs wieder, wo der Nießbrauch ebenso anzutreffen ist.
Nießbrauch – Kosten und Grundsteuer
Ein Nießbrauch hat steuerliche Konsequenzen und wirkt sich auf die Kosten aus. So sind die Grundsteuer und Kommunalabgaben nicht vom Eigentümer zu entrichten, sondern der Nießbraucher kommt dafür auf. Das regelt der §§1041 BGB. Auch andere Kosten übernimmt die Person mit dem Nießbrauchrecht. Sie bezahlt Ausbesserungen und Erneuerungen ebenso wie Renovierungsarbeiten – wenn beispielsweise ein Raum gestrichen werden muss. Für die Versicherung und die Gebühren für Straßenreinigung usw. kommt sie ebenso auf. All das sind ständig wiederkehrende Kosten.
Außerordentliche Kosten und Lasten übernimmt hingegen der Eigentümer. Das betrifft beispielsweise den Austausch der Heizung.
Nießbrauch – Vertrag und Grundbuch
Das Nießbrauchrecht wird im Grundbuch eingetragen. Dort kommt es in die Abteilung II. Vorher müssen beide Parteien (Eigentümer und Nießbraucher) jedoch einen Vertrag aufsetzen, den ein Notar beglaubigt.
In diesem Vertrag steht, wer Nießbrauchgeber und wer Nießbrauchnehmer ist. Außerdem hält er fest, für welches Gebäude das Nießbrauchrecht gilt und wie genau es genutzt werden darf. Eine wichtige Frage betrifft die Dauer des Nießbrauchrechts. Schenken Eltern ihren Kindern eine Immobilie, räumen sie sich meist ein lebenslanges Nießbrauchrecht ein. Außerdem regelt der Vertrag die Rechte und Pflichten der Vertragspartner:innen.
Weitere Formen des Nießbrauchs
Zwar ist der innerfamiliäre Nießbrauch in Verbindung mit Schenkungen der häufigste, aber es gibt auch andere Formen des Nießbrauchs. Beim Zuwendungsnießbrauch gilt beispielsweise: Ein Eigentümer verkauft eine Immobilie nicht, räumt jedoch einer anderen Person ein Nießbrauchrecht ein. Dann fließen die monatlichen Mieten an den Nießbraucher und dieser zahlt auch die Steuern.
Beim Bruchteilsnießbrauch gibt es mehrere Eigentümer für eine Immobilie. Einer davon räumt einer dritten Person ein Nießbrauchrecht für einen bestimmten Teil der Immobilie ein.
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Rechtliche Fragen sowie Urteile haben große Bedeutung für Immobilienmakler. Sei es das Nießbrauchrecht, das Wohnrecht oder das Immobilienrecht allgemein – ein gutes Grundlagenwissen hilft in jedem Fall weiter.
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