Bei der Aufnahme eines Darlehens verpflichten sich Kreditnehmer über Jahre – bei Baufinanzierungen meist sogar über Jahrzehnte – dieses zu einem festgeschriebenen Zinssatz zurückzuzahlen. In dieser Zeit können sich Zinsbedingungen drastisch ändern, sodass sich möglicherweise ein günstigeres Angebot wahrnehmen lässt. In diesem Fall ist es sinnvoll, eine Umschuldung vorzunehmen, um einen bestehenden Kredit mit einem neuen, vorteilhafteren abzulösen. Erfahren Sie mehr bei FIO.
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Was geschieht bei einer Umschuldung und warum ist sie sinnvoll?
Bei einer Umschuldung begleichen Kreditnehmer ein bereits bestehendes Darlehen, indem sie einen neuen Kredit aufnehmen. Mit diesem wird die alte Restschuld vollständig zurückgezahlt und der erste Kredit praktisch ersetzt. Über das neue Darlehen ergeben sich schließlich auch neue Konditionen in puncto Laufzeit und Sollzins. Ziel einer Umschuldung ist es immer, im Vergleich zum alten Kredit Geld zu sparen. Besonders lohnenswert ist dies, wenn noch eine hohe Restschuld und/oder noch eine lange Restlaufzeit des Altdarlehens besteht.
Allerdings behält sich der ursprüngliche Kreditgeber das Recht vor, auch bei einer Umschuldung keinen finanziellen Nachteil zu erleiden. Folglich ist bei der vorzeitigen Beendigung des Vertragsverhältnisses durch die Ablösung eines Darlehens Schadensersatz an die erste Bank zu entrichten. Dieser wird als „Vorfälligkeitsentschädigung“ bezeichnet. Damit kompensiert die Bank die über die ursprüngliche Vertragslaufzeit einkalkulierten und im Falle einer Umschuldung verlorengehenden Gewinne.
Welche Vorteile kann eine Umschuldung bieten?
Primäres Ziel einer Umschuldung ist es, bei der Rückzahlung eines Darlehens möglichst wenig Geld auszugeben. Oftmals ist der Grund für die Umschuldung eines Kredits, dass ein anderes Kreditinstitut einen besseren und damit niedrigeren Zinssatz anbietet. Wird über die Zinsersparnis mehr „Gewinn“ gemacht, als durch die Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung an die alte Bank verlorengeht, so lohnt sich der Wechsel zu einem anderen Kreditgeber. Eine Umschuldung kann auch bei einer Anschlussfinanzierung sinnvoll sein, um sich bessere Zinsen zu sichern, als sie die ursprüngliche Bank anbietet.
Ebenso lassen sich bei einer Umschuldung auch andere Eckdaten des Kredits wie die Darlehenssumme anpassen. Benötigen Kreditnehmer zum Beispiel mehr Geld – bei einer Immobilienfinanzierung für zusätzliche Renovierungen oder Umbauten – lässt sich das Kreditvolumen mithilfe eines neuen Kredits leichter aufstocken. Außerdem ist es möglich, durch die Neuaushandlung der Konditionen die Tilgungsrate anzupassen. So können Schuldner diese etwa verringern, um die finanzielle Belastung zu reduzieren und eventuell auch eine Überbelastung zu verhindern. Andersherum erlaubt eine plötzlich bessere finanzielle Situation eine Erhöhung der Tilgungsrate, wodurch Kreditnehmer das Darlehen schneller zurückzahlen können und so die Zinszahlungen insgesamt reduzieren.
Darüber hinaus ermöglichen es Umschuldungen, mehrere Kredite zusammenzufassen. So können Kreditnehmer Darlehen für Hauskauf, Sanierung und Autofinanzierung bündeln, um einen besseren Überblick über die Ausgaben zu haben.
Die Umschuldung von Hauskrediten führt zu einer Neubewertung
Planen Kreditnehmer einer Baufinanzierung eine Umschuldung ihres Hauskredits, berechnet die neue Bank den Verkehrswert des finanzierten Gebäudes erneut. Dies ist erforderlich, da ein Immobiliendarlehen grundpfandrechtlich gesichert ist, also Grundstück und/oder Bauwerke dem Finanzinstitut über eine Grundschuld als Sicherheit dienen. Sind Kunden dann nicht in der Lage, den Kredit zurückzuzahlen, kann die Bank ihre Verluste durch den Verkauf der Immobilie ausgleichen. Der Verkehrswert ist jedoch nicht fix, sondern stichtagsbezogen. Er kann sich also im Laufe der Zeit verändern.
Aus der Neubewertung bei einer Umschuldung können sich je nach Zustand von Grundstück und Gebäude Vorteile aber auch Nachteile ergeben. Problematisch wird es, wenn die Immobilienpreise in der Region gefallen sind, die Bausubstanz beschädigt ist oder aber Sanierungsarbeiten erfolgen müssen, denn dies senkt den Verkehrswert. Die Bank setzt sich in diesem Fall also mit der Vergabe des Darlehens einem höheren Risiko aus, das Kreditnehmer entweder durch das Hinterlegen weiterer Sicherheiten oder aber durch die Zahlung höherer Zinsen ausgleichen müssen. Sind die Immobilienpreise in der Region jedoch gestiegen oder wurde der Wert des Gebäudes durch Renovierung und Modernisierung gesteigert, führt dies zur Erhöhung des Verkehrswerts. Die Sicherheit für die Bank über die Grundschuld ist also höher, was sie in der Regel durch bessere Konditionen an die Kund:innen weitergibt.
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