Verkehrswert

Marktwert von Immobilien im gewöhnlichen Geschäftsverkehr

Der Verkehrswert einer Immobilie gibt Aufschluss über ihren Wert zum Zeitpunkt seiner Ermittlung. Der Verkehrswert ist dabei laut Baugesetzbuch (BauGB) gleichbedeutend mit dem Marktwert und bestimmt maßgeblich den Kaufs- bzw. Verkaufspreis. Der Verkehrswert hängt von unterschiedlichen Faktoren ab und lässt sich mithilfe verschiedener Verfahren ermitteln. Erfahren Sie mehr bei FIO.

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Welche Eigenschaften besitzt der Verkehrswert von Immobilien?

Der Verkehrswert beschreibt den finanziellen Wert einer Immobilie. Von ihm hängt maßgeblich der potenzielle Verkaufspreis ab.

Das Baugesetzbuch (BauGB) definiert ihn im § 194 wie folgt „Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

Laut Definition steht der Verkehrswert also immer in Verbindung zu einem spezifischen Objekt. Es handelt sich um einen unabhängigen Wert, der in keiner Beziehung zu Käufer:innen oder Verkäufer:innen und deren Verhältnissen steht. Weiterhin ist der Verkehrswert an einen bestimmten Stichtag geknüpft, an dem er ermittelt wurde. Da sich Immobilienpreise durch Schwankungen der Marktsituation, Änderungen im Umland und viele weitere Faktoren in kurzer Zeit ändern können, ist er variabel.

 

Wichtiges zum Verkehrswertgutachten

Der Verkehrswert ist immer das Ergebnis eines umfangreichen Gutachtens zur Immobilie, in das auch Lage, Region und anderen Kriterien einfließen. Für ein Verkehrswertgutachten zur Vorlage bei Gericht braucht es eine:n öffentlich bestellte:n und vereidigte:n Sachverständige:n. Gutachten allein zu Informationszwecken können jedoch alle fachlich qualifizierten Immobiliengutachter:innen erstellen. Hierzu gehören auch sachkundige Immobilienmakler:innen, die vielfach auch sogenannte Kurzgutachten und andere Immobilienbewertungen vornehmen. Ausgangspunkt bei der Berechnung ist immer der „gewöhnliche Geschäftsverkehr“. Dies beschreibt eine Marktsituation mit offenen Märkten, freien Kaufs- bzw. Verkaufsteilnehmer:innen und der Transparenz sämtlicher relevanter Informationen.

 

Wodurch wird der Verkehrswert beeinflusst?

Der Verkehrswert einer Immobilie – egal, ob es sich hierbei um ein Grundstück, ein Eigenheim oder Mehrfamilienhaus, eine Wohnung oder ein Gewerbeobjekt handelt – hängt von unterschiedlichen Faktoren ab. Hierbei ist zunächst einmal die Immobilie selbst, also Objektart, Größe, Zuschnitt und Erschließung zu betrachten. Bei Gebäuden spielt neben dem Alter sowohl der bauliche als auch der energetische Zustand eine wichtige Rolle. Außerdem ist die Ausstattung (Dach, Elektrik, Heizung, Anbauten, Terrasse, Fußböden, Bäder, Einbauküche usw.) beim Gutachten zu berücksichtigen.

Neben dem Objekt selbst haben die Lage und das Umfeld Einfluss auf den Verkehrswert. Generell bestimmt die Marktsituation in einer Region den Immobilienpreis, allerdings wertet eine gute Infrastruktur (Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, gute Bus- und Bahnanbindung, Parks, usw.) Grundstücke, Häuser oder Wohnungen zusätzlich auf. Andere Anlagen wie laute Straßen, Gewerbeflächen, Deponien, Brachen oder Baustellen in der Umgebung wirken sich hingegen negativ auf den Verkehrswert aus. Diese Mikrolage und Makrolage muss ein Verkehrswertgutachten also ebenso berücksichtigen.

Als letzte Einflussgröße sind rechtliche Rahmenbedingungen zu erwähnen, zum Beispiel, wenn das Gebäude oder Gebäudeteile unter Denkmalschutz stehen oder wenn ein Recht auf Nießbrauch im Grundbuch eingetragen ist.

 

Wie wird der Verkehrswert ermittelt?

Um den Verkehrswert von Immobilien zu bestimmen, kommen unterschiedliche Methoden zur Anwendung. Für Eigentumswohnungen, Wohnhäuser und unbebaute Grundstücke kommt meist das Vergleichswertverfahren zum Einsatz. Hierbei wird eine vergleichbare Immobilie in derselben Region hinzugezogen und ein angemessener Verkehrswert über diese ermittelt. Voraussetzung für die Methodik ist natürlich, dass eine geeignete Vergleichsimmobilie in der Umgebung existiert.

Ist ein Vergleichswertverfahren nicht oder nur suboptimal möglich, lässt sich das Sachwertverfahren zur Berechnung nutzen. Meist wird es für nicht vermietete Objekte verwendet, etwa eigengenutzte Einfamilienhäuser. Der Sachwert einer Immobilie und seiner Außenanlagen lässt sich bestimmen, indem die Herstellungskosten erfasst werden und von diesen anschließend die Abnutzung abgerechnet wird. Für das Grundstück wird dann oftmals das Vergleichswertverfahren angewandt.

Für vermietete Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien oder andere Gebäude, die einen finanziellen Gewinn erwirtschaften sollen, kommt das sogenannte Ertragswertverfahren zum Einsatz. Hierbei fließen der Bodenwert inklusive der entsprechenden Verzinsung, der Mietertrag und die Bewirtschaftungskosten in das Gutachten mit ein.

 

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