Um sich den Traum der eigenen Immobilie zu erfüllen, müssen viele Immobilieninteressenten eine Baufinanzierung aufnehmen. Hierbei erhalten sie von einem Kreditinstitut ein Darlehen für den Hausbau oder Hauskauf. Für gewöhnlich finanzieren Bauende oder Kaufende jedoch zumindest einen Teil des Immobilienpreises mit eigenem Kapital – zum Beispiel über einen Bausparvertrag. Einige Banken bieten allerdings auch eine sogenannte Vollfinanzierung an, bei der alle Kosten über das Darlehen gedeckt werden. Erfahren Sie mehr bei FIO.
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Was genau ist eine Vollfinanzierung und was ist das Besondere an ihr?
Große und teure Anschaffungen, allen voran das eigene Grundstück, die Eigentumswohnung oder das Einfamilienhaus, erfordern die Aufnahme eines Darlehens. Im Falle von Immobilien spricht man umgangssprachlich häufig auch von einer Baufinanzierung oder einem Hauskredit, über die Interessenten die nötigen Geldmittel für Bau oder Kauf von einem Geldinstitut erhalten. Dabei ist es üblich, dass sich Bauende oder Kaufende zumindest anteilig mit ihrem Eigenkapital beteiligen und den Preis zu etwa mindestens 30 Prozent selbst tragen. Dies schmälert das Risiko für das geldgebende Kreditinstitut und verringert die zu leistenden Zinszahlungen.
Dennoch ist es möglich, auch ohne Eigenkapital eine Baufinanzierung aufzunehmen – etwa, wenn Interessenten ein nur kurzfristig verfügbares Objekt entdecken, das sie kaufen möchten, ohne genügend Geld für einen „regulären“ Kredit angespart zu haben. In diesem Fall ist von einer Vollfinanzierung die Rede, da die Bank das Geld für die gesamten Baukosten bzw. den vollen Kaufpreis bereitstellt. Unterteilt wird diese noch einmal in eine 100-Prozent- und eine 110-Prozent-Finanzierung. Bei letzterer finanziert das Kreditinstitut auch die Nebenkosten des Bau- oder Kaufvorhabens (Maklerprovision, Grunderwerbssteuer, Notar, usw.) mit.
Eine Vollfinanzierung stellt für Banken ein weitaus größeres Risiko dar als eine normale Baufinanzierung, da sie anfänglich die Risiken (und damit die Kosten) für den Immobilienbau bzw. -kauf allein trägt. Um dieses Risiko abzumildern, sind bei einem Hauskredit ohne Eigenkapital daher deutlich höhere Zinsen fällig. Gegebenenfalls lassen sich Kreditinstitute auch überhaupt nicht auf die Vollfinanzierung eines Objekts ein, wenn das Scoring und damit die Bonität von potenziellen Kreditnehmer nicht überdurchschnittlich gut sind oder die gewünschte Immobilie keine ausreichende Sicherheit darstellt.
Was ist für den Erhalt einer Vollfinanzierung wichtig?
Aufgrund des höheren Risikos überlegen es sich Banken sehr genau, ob sie Kunden eine Vollfinanzierung ermöglichen. Es kommt hier immer auf den Einzelfall an. Wichtigste Voraussetzung ist eine exzellente Kreditwürdigkeit. Von Vorteil ist ein überdurchschnittlich hohes Einkommen, das am besten auch noch sehr sicher ist, etwa aufgrund von Verbeamtung. Ebenfalls von Vorteil sind weitere Sicherheiten wie bereits vorhandene Immobilien oder hohe Vermögenswerte, die jedoch nicht kurzfristig für den Hausbau oder -kauf verfügbar sind. Ebenso lassen sich Vollfinanzierungen leichter erhalten, wenn das finanzierte Objekt vermietet oder für Gewerbe genutzt werden soll und über die Kreditlaufzeit Einnahmen generiert, die helfen, das Darlehen zu tilgen.
Neben der finanziellen Situation und den Absichten von Käufern oder Bauherren spielt die Immobilie selbst eine wichtige Rolle bei der Vergabe von Vollfinanzierungen. Befindet sich diese in hervorragendem Zustand und/oder großartiger Lage, wird die Bank einem Darlehen ohne finanzielle Eigenbeteiligung eher zustimmen. Denn das Risiko für das Kreditinstitut ist umso geringer, je höher potenzielle Einnahmen oder je größer die Wiederverkaufschancen sind. Sollten Kreditnehmer während der Laufzeit zahlungsunfähig werden, kann der Verkaufspreis die Verluste der Bank wieder ausgleichen.
Auch wenn die Vollfinanzierung einer Immobilie theoretisch möglich ist, gehört sie doch bei den Bau- und Immobiliendarlehen zu den Ausnahmen. Es ist in der Regel sinnvoller, bei einer Baufinanzierung ein gewisses Maß an Eigenkapital einzubringen, um sich bessere Konditionen – insbesondere niedrigere Zinsen – zu sichern.
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