TOP-5-Fragen zum neuen Maklerrecht

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Ein Gastbeitrag von Rechtsanwalt Sven R. Johns

In den ersten zwei Monaten sind viele Fragen zur praktischen Anwendung des neuen Maklerrechts aufgetreten. Rechtsanwalt Sven R. Johns hat deshalb in einem Gastbeitrag die folgenden TOP 5 Fragen für Sie zusammengestellt, die er auch in der FIO Campus Sprechstunde am 08.03.2021 vertiefen wird.

 

1. Was, wenn der Dezember-Kunde die Anwendung des neuen Maklerrechts verlangt?

Ein Käufer-Kunde, mit dem das Maklerbüro vor dem Inkrafttreten des neuen Maklerrechts am 23.12.2020 einen Maklervertrag abgeschlossen hat, kann sich nicht auf das neue Maklerrecht berufen. Die Übergangsvorschrift zu den neuen Provisionsregelungen sieht vor, dass die nach altem Recht abgeschlossenen Verträge weiter gültig bleiben. Das Maklerbüro muss den bestehenden Maklervertrag nicht auf das neue Maklerrecht anpassen. Das würde auch dann gelten, wenn der gleiche Kunde z.B. am 15.12.2020 ein Exposé mit 5,95 % Außen-Provision als Käufer-Provision angefordert hat und am 10. Januar 2021 das gleiche Exposé noch einmal anfordert, in dem jetzt aber nur noch 3,57 % Käufer-Provision ausgewiesen sind. Das Maklerbüro kann sich in diesem Fall auf den schon im Dezember 2020 wirksam abgeschlossenen Maklervertrag berufen und muss die vom Kunden „gewünschte“ neue Provisionsregelung nicht akzeptieren.

 

2. Wie verhalten sich Makler richtig, wenn sich der Verkäufer mit Maklervertrag nach altem Recht weigert, die Provision anzupassen?

Einige Eigentümer weigern sich, eine Innen-Provision zu vereinbaren, nachdem diese einen Maklervertrag mit der reinen Außen-Provision abgeschlossen haben. Wie verhalten sich Immobilienmakler in dieser Konstellation richtig? Der Maklervertrag zwischen Maklerbüro und Verkäufer, der vor dem 23.12.2020 abgeschlossen worden ist und KEINE Verkäufer-Provision vorgesehen hat, bleibt weiterhin gültig. Aus Sicht des Verkäufers gibt es daher keinen Zwang, den Maklervertrag anzupassen. Aus Sicht des Immobilienmaklers besteht aber das Risiko, am Ende ohne Provision dazustehen. Alle Kaufinteressenten, die ebenfalls vor dem 23.12.2020 einen Maklervertrag abgeschlossen haben, würden weiterhin die bis dahin verlangte reine Außen-Provision zahlen müssen. Alle Kaufinteressenten, die erst nach dem 23.12.2020 Kontakt mit dem Maklerbüro aufgenommen haben, könnten sich aber auf das neue Maklerrecht berufen. Immobilienmakler haben es daher nicht mehr in der Hand, ob Sie am Ende eine Provision an einem solchen Vertrag verdienen, wenn es nicht gelingt, den Verkäufer-Maklervertrag zumindest auf die anteilige Innenprovision umzustellen. Dann sollte der Maklervertrag mit dem Verkäufer besser auslaufen und nicht verlängert werden. In Einzelfällen empfiehlt es sich, dass Immobilienmakler bestehende Maklerverträge mit Verkäufern zum Ende einer Laufzeit kündigen, wenn die Verkäufer keine zusätzliche Verkäufer-Provision vereinbaren wollen.

 

3. Was sagt das neue Maklerrecht zu Baugrundstücken mit Abrisshaus?

Immobilienmakler stehen bei den Grenzfällen des Anwendungsbereichs der neuen Provisionsregelungen vor der Frage, welche Provisionsregelung am Ende anwendbar sein wird. Bereits in der vertraglichen Vereinbarung mit dem Verkäufer muss abgeschätzt werden, ob am Ende das neue Maklerrecht Anwendung finden kann oder nicht. Das Baugrundstück mit einem Abrisshaus ist von seiner Definition her ein „bebautes Grundstück“. Als solches wird es auch im Grundbuch ausgewiesen sein. Im notariellen Kaufvertrag wird der Kaufgegenstand ebenfalls als „mit einem Wohnhaus bebautes Grundstück“ o.ä. bezeichnet sein. Der erste Anschein spricht deshalb in diesen Fällen dafür, dass ein „Einfamilienhaus“ verkauft wird und das neue Maklerrecht anzuwenden ist.

Immobilienmakler können versuchen, diesen Eindruck zu umgehen, indem in den Vereinbarungen mit dem Kaufinteressenten ausdrücklich aufgenommen wird, dass die „Immobilie als Baugrundstück angeboten wird, weil das aufstehende Gebäude abzureißen ist.“ Das schützt aber nicht in jedem Fall davor, dass ein Kaufinteressent sich am Ende auf das neue Maklerrecht beruft und nur die Hälfte der Provision bezahlen möchte. Immobilienmakler sollten daher für diesen Fall vorsorgen und mit dem Verkäufer eine „entweder-oder“-Provisionsregelung vereinbaren. Entweder ein Kunde kauft das Grundstück als Baugrundstück und der Verkäufer bezahlt keine Provision oder der Kunde beruft sich auf das neue Maklerrecht und der Verkäufer bezahlt die Hälfte der Provision in Höhe von 3,57 %.

 

4. Wie verhält sich das neue Maklerrecht hinsichtlich Bauträgervereinbarungen bei Neubauwohnungen?

Immobilienmakler können mit einem Bauträger entweder eine reine Innen-Provision vereinbaren oder festlegen, dass der Bauträger die eine Hälfte und der Kunde die andere Hälfte der Provision in Form der geteilten Provision gem. § 656 c BGB trägt. Der Bauträger und der Käufer-Kunde müssen die vereinbarte Provision nicht zum gleichen Zahlungstermin bezahlen. Es ist rechtlich zulässig, unterschiedliche Zahlungstermine zu vereinbaren, so dass der Bauträger z.B. erst nach Erreichen eines bestimmten Verkaufsstandes die Provision an den Immobilienmakler auskehrt und der Käufer-Kunde dennoch verpflichtet wird, die Provision mit der notariellen Beurkundung zu zahlen.

 

5. Wann ist ein Zweifamilienhaus ein Mehrfamilienhaus?

Die Objekte mit zwei oder drei Einheiten, die teilweise leer an den Erwerber übergeben werden, sind in der rechtlichen Handhabung des neuen Maklerrechts mit besonders vielen Unsicherheiten versehen. Es gibt kein „Ja“ oder „Nein“ für die (Nicht-)Anwendbarkeit des neuen Maklerrechts bei diesen Immobilien. Die Empfehlung an Maklerbüros lautet, alle Eventualitäten in der Vereinbarung mit dem Verkäufer aufzunehmen und sich abzusichern. Als Faustregel kann dienen: Sind beide Einheiten eines Zweifamilienhauses vermietet und bleiben auch bei der notariellen Beurkundung vermietet, dürfte die Immobilie nicht unter das neue Maklerrecht fallen, weil diese Immobilie „ein an eine Vielzahl von Parteien VERMIETETES Haus“ ist. Sobald eine Einheit leer steht und der Erwerber diese selbst nutzen will, ist diese Vorgabe der an eine Vielzahl von Parteien vermieteten Immobilie nicht mehr erfüllt. Das Risiko, dass sich ein Erwerber zu Recht auf das neue Maklerrecht beruft, steigt damit. Immobilienmakler, die in diesem Fall die Immobilie mit einer reinen Außen-Provision angeboten haben, könnten demnach am Ende ohne Provision dastehen. Auch hier gilt die Empfehlung, mit dem Eigentümer eine „entweder-oder“-Provisionsregelung zu treffen.