Widerrufsbelehrung – zur Entscheidung des BGH

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Sprechstunde mit Rechtsanwalt Sven R. Johns - Widerrufsbelehrung

Muss die Widerrufsbelehrung vom Makler immer in Papierform übergeben werden?

Warum das Urteil des BGH vom 26.11.2020 viele Immobilienmakler und auch Nachrichtenseiten im Internet aufgeschreckt hat, ist nicht ganz nachvollziehbar.

Denn: In den allermeisten Fällen belehren Immobilienmakler ihre Kunden ordnungsgemäß und richtig.

Was hat der BGH entschieden?

Der BGH hat in seiner Entscheidung die rechtlichen Vorschriften, wie diese als Formvorschriften im Gesetz stehen, wiederholt. Und der BGH hat noch einmal verdeutlicht, dass Abweichungen von den gesetzlichen Vorgaben zu einer unwirksamen Belehrung führen. Unwirksame Widerrufsbelehrungen führen aber dazu, dass die Widerrufsfrist nicht zu laufen beginnt.

In dem Sachverhalt, den der BGH zu entscheiden hatte, war das Maklerbüro von den gesetzlichen Formvorschriften abgewichen. Deshalb wurde das Büro auch dazu verurteilt, die schon erhaltene Maklerprovision an den Kunden zurückzuzahlen.

Das Urteil des BGH vom 26.11.2020 zum Aktenzeichen I ZR 169/19 behandelte einen Fall, in dem ein „außerhalb der Geschäftsräume des Immobilienmaklers“ abgeschlossener Maklervertrag zugrunde lag. Wann wird ein Maklervertrag „außerhalb der Geschäftsräume“ abgeschlossen? Wenn Kunde und Makler zur gleichen Zeit an einem Ort außerhalb der Geschäftsräume des Maklers zusammentreffen und dort den Maklervertrag abschließen. Das ist z.B. dann der Fall, wenn Makler und Kunde am Objekt zusammentreffen oder beim Eigentümer zuhause.

Übergabe in Papierform „dann“ erforderlich

Die Formvorschriften, nach denen die Übermittlung oder Übergabe der Widerrufsbelehrung zu erfolgen hat, fallen unterschiedlich aus. Das Gesetz unterscheidet in:

  1. Verträge außerhalb der Geschäftsräume des Immobilienmaklers
  2. Verträge, die mittels Fernkommunikationsmitteln Zustandekommen

und legt für beide Vertragsschlüsse unterschiedliche Arten des Zustandekommens des Maklervertrages unterschiedliche Formvorschriften fest.

Einschlägig ist Art 246a EGBGB – und dort § 4.

 

Art 246a § 4 – EGBGB – Formale Anforderungen an die Erfüllung der Informationspflichten

(2) Bei einem außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Vertrag muss der Unternehmer die Informationen auf Papier oder, wenn der Verbraucher zustimmt, auf einem anderen dauerhaften Datenträger zur Verfügung stellen. (…)

 (3) Bei einem Fernabsatzvertrag muss der Unternehmer dem Verbraucher die Informationen in einer den benutzten Fernkommunikationsmitteln angepassten Weise zur Verfügung stellen. (…)

Hier werden die Unterschiede bei der Form der Belehrung über das Widerrufsrecht sehr deutlich.

Widerrufsbelehrung in Papierform übergeben

Immer dann, wenn der Maklervertrag außerhalb der Geschäftsräume des Maklers und nicht z.B. per E-Mail oder anderen Fernkommunikationsmitteln zustande kommt, muss die Widerrufsbelehrung in Papierform übergeben werden.

Widerrufsbelehrung per pdf und E-Mail

Immer dann, wenn der Maklervertrag mittels Fernkommunikationsmitteln zustande kommt, reicht die Übermittlung per E-Mail oder als PDF aus.

Das Urteil des BGH ist der erneute Hinweis an alle Maklerbüros, die Formvorschriften im Zusammenhang mit der Widerrufsbelehrung sehr genau zu prüfen und immer wieder zu checken, ob alles richtig gemacht wird, weil anderenfalls der Widerruf des Maklervertrages droht.

Unser Hinweis an Sie:

Wenn der Maklervertrag durch E-Mail des Kunden an das Maklerbüro und anschließende Zusendung des Online-Exposees per E-Mail an diesen Kunden zustande kommt, reicht es aus, wenn Sie die Widerrufsbelehrung an den Kunden ebenfalls per E-Mail oder als PDF zusenden. Für alle diejenigen Maklerbüros, die die digitale Abwicklung von Anfragen innerhalb der Software nutzen, reicht deshalb die Übermittlung per PDF aus. Nur dann, wenn Sie einen zusätzlichen Maklervertrag vom Kunden unterschreiben lassen, muss der Maklervertrag, die Widerrufsbelehrung, das Muster-Widerrufsformular und auch die Aufforderung zur sofortigen Tätigkeit in Papierform an den Kunden übergeben werden.

Wie sieht es bei der digitalen Signatur unter dem Maklervertrag aus?

Bei der digitalen Signatur wird die Unterschrift des Kunden unter dem Maklervertrag durch diese digitale Unterschrift auf dem Tablet ersetzt. Hierbei kommt es darauf an, wann und wo der Kunde diese Unterschrift vornimmt. Wird die Unterschrift auf einem Tablet vom Kunden eigenhändig im Beisein des Maklers gesetzt, kommt (wohl) der Maklervertrag trotzdem außerhalb der Geschäftsräume des Immobilienmaklers zustande. Damit in diesem Fall eine Übermittlung der Widerrufsbelehrung per PDF erfolgen kann, sollte deshalb in dem digital unterzeichneten Dokument eine Ergänzung vorgenommen werden. Diese Ergänzung ist im Wortlaut des Gesetzes ausdrücklich vorgesehen. Sie würde lauten: „Der Kunde willigt ein, dass ihm die Widerrufsbelehrung per E-Mail bzw. als PDF zugeschickt und nicht in Papierform übergeben wird.“ Mit diesem Zusatz ist die Übermittlung der Widerrufsbelehrung weiterhin möglich. Kommt der Vertrag mit einer digitalen Signatur des Kunden in der Form zustande, dass ein Kunde diese digitale Unterschrift als Bilddatei in ein vorgefertigtes PDF bei sich zuhause am Rechner einsetzt und an das Maklerbüro zurückschickt, dann kommt der Vertrag unter Einsatz von Fernkommunikationsmitteln zustande und eine Übermittlung der Widerrufsbelehrung per PDF-Dokument wäre ausreichend.